Po Stanovanjskem zakonu (SZ-1) mora vsaka večstanovanjska hiša, ki ima več kot dva lastnika in več kot osem posameznih delov (stanovanj), določiti upravnika ali ustanoviti skupnost lastnikov (kot pravno osebo). Za izbiro upravnika je dovolj 50 % soglasje lastnikov po idealnih deležih.

Bistvena naloga upravnika je ohranjati in izboljševati pogoje bivanja v večstanovanjski hiši. Obveznosti upravnika so zakonsko določene in se jih ne da omejiti, njihov natančen obseg pa se določi s pogodbo o upravljanju. Lastniki lahko v pogodbi upravniku določijo tudi dodatne naloge. Med zakonsko določene obveznosti upravnika sodijo:

• Skrb za redno vzdrževanje skupnih delov;
• izvajanje sklepov, ki jih sprejmejo lastniki;
• sestava mesečnega obračuna stroškov, delitev in izterjava;
• priprava načrta vzdrževanja in upravljanje z rezervnim skladom;
• zastopanje lastnikov v pravnem smislu;
• poročanje lastnikom vsaj enkrat letno ter
• oštevilčenje in označitev stanovanj, prijava in vpis v register stavb.

Stroški upravljanja so sestavljeni iz dveh delov:

• administrativni stroški (SA): stroški, ki nastanejo zaradi administrativnih nalog v okviru upravljanja stanovanj (obračuni in delitev skupnih stroškov, priprava načrtov vzdrževanja, knjigovodstvo vseh stroškov in rezervnega sklada ter izdelava letnih poročil, poštnine …), in znašajo 4,81 €/stanovanje (brez DDV) mesečno;
• stroški upravnika na terenu (SU): stroški periodičnih ogledov objekta, odprave manjših napak in podobnih storitev, ki iznašajo 0,09 € /m2 (brez DDV).

Cena se letno usklajuje s stopnjo rasti cen na drobno v RS. 

Strošek upravljanja je vsota SA + SU in se plača na redni mesečni položnici, na kateri so tudi ostali obratovalni (in vzdrževalni) stroški (elektrika v skupnih prostorih, komunalne storitve …).

Dodatno se lahko pri stroških upravljanja zaračuna le materialne stroške, ki nastanejo pri npr. meritvah in opravljenih popravilih manjše vrednosti, ki niso bila predvidena v načrtu vzdrževalnih del. Za vsa večja popravila pa mora biti sprejet načrt vzdrževalnih del, ki ga potrdijo lastniki stanovanj, sredstva zanje pa se zbira v rezervnem skladu posameznega objekta. Minimalna višina mesečnih plačil v rezervni sklad je zakonsko določena, lahko pa se plačuje več, če se lastniki tako odločijo.

Rezervni sklad 

Sredstva, ki jih etažni lastniki vplačujejo v rezervni sklad, so zakonsko obvezna (povezava do zakonov). Namenjena so zgolj poravnavi stroškov tistih vzdrževalnih del in izboljšav večstanovanjske stavbe, ki so predvideni v načrtu vzdrževalnih del, in za nujna popravila. Višina vložka je odvisna od površine stanovanja in starosti objekta. 

Prispevek v rezervni sklad

Cenik upravljanja nepremičnin (od 1.1.2024)

Če na vašem računu ugotovite nepravilnost, ga lahko v osmih dneh po njegovem prejemu reklamirate. O postopku oddaje reklamacije si preberite tukaj. 

V rezervnem skladu se mesečno zbirajo sredstva lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah za vzdrževanje stavb. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oziroma izboljšati vzdrževanje stanovanjskega fonda, hkrati pa porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje.

Vplačevanje v rezervni sklad je skladno z 41. členom novega Stanovanjskega zakona (SZ-1) obvezna in s 119. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) izključna obveznost etažnih lastnikov, ki v rezervnem skladu dolgoročno mesečno zbirajo sredstva za vzdrževanje stavb. Lastnik je namreč dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele, tako da se ta obveznost ne more prenesti na najemnika, razen če se lastnik in najemnik o tem posebej sporazumeta.

Sredstva, ki jih etažni lastniki vplačujejo v rezervni sklad, so namenjena so zgolj poravnavi stroškov tistih vzdrževalnih del in izboljšav večstanovanjske stavbe, ki so predvideni v načrtu vzdrževalnih del, in za nujna popravila. Višina vložka je odvisna od površine stanovanja in starosti objekta. 

Višino sredstev za vplačevanje v rezervni sklad predpisuje Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (UL RS 11/2004), ki ga je na podlagi Stvarnopravnega zakonika (SPZ) izdalo Ministrstvo za pravosodje. 

Pravilnik določa, da se prispevek izračuna glede na površino stanovanja ali poslovnega prostora, starost nepremičnine in morebitno izvedeno rekonstrukcijo nepremičnine. Lahko pa se etažni lastniki v načrtu vzdrževanja dogovorijo, da bodo v rezervni sklad vplačevali višje zneske glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrta vzdrževanja.

Nepremičnino se na podlagi ugotovljene starosti uvrsti v enega od naslednjih starostnih razredov:

Starost nepremičnine se pri izračunu prispevka ugotavlja enkrat letno.

Država, občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije so lahko oproščeni mesečnih vplačil v rezervni sklad večstanovanjske stavbe, če v ta namen oblikujejo lastne rezervne sklade in dokazila o tem predložijo upravniku posamezne večstanovanjske stavbe.

Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (UL RS 11/2004) določa, da so v rezervni sklad dolžni vplačevati sredstva etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, ki je starejša od 10 let. Etažnim lastnikom novogradenj tako prvih deset let ni potrebno plačevati prispevka. 

Pravilnik pa je posebej izpostavil tudi celovito prenovljene stavbe, za katere njihovim etažnim lastnikom pet let po prenovi ni treba vplačevati sredstev v rezervni sklad.

Sredstva rezervnega sklada je mogoče porabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, kot so na primer: menjava strešne kritine, strešne konstrukcije, obnova fasade ipd., ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil. 

Nujna vzdrževalna dela so tista vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi se zaradi tega znatno poslabšali pogoji bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele ali pa bi lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam (npr. menjava motorja dvigala, ki se je pokvarilo, njegova menjava pa ni bila predvidena v načrtu vzdrževanja).

Načrt vzdrževanja, s katerim se zagotavlja vzdrževanje večstanovanjske stavbe, sprejmejo etažni lastniki, in sicer za obdobje najmanj enega leta in največ pet let. V načrtu vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik, etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Ker gre v tem primeru za dolg etažnega lastnika, je v primeru, da ni možna drugačna prisilna izterjava, v zadnji fazi možna tudi prodaja njegovega stanovanja in poplačilo dolgov iz kupnine.

Sredstva za rezervni sklad se plačujejo na poseben transakcijski račun, ki je skupen za vse stavbe v upravljanju Komunale. Trenutna zakonodaja namreč določa, da mora upravnik sredstva etažnih lastnikov voditi na računu, ki je ločen od poslovnega, odprtega za poslovanje upravnika, in tako tudi od premoženja upravnika. Na ta način so etažni lastniki varni ob morebitnem stečaju upravnika, saj zbrana sredstva v rezervnem skladu niso predmet stečajne mase. 

Zakonodaja določa tudi, da mora upravnik voditi knjigovodsko ločeno evidenco sredstev rezervnega sklada za vsako večlastniško stavbo. Vse pogosteje pa se govori tudi o vodenju ločenih računov rezervnega sklada za vsako posamezno stavbo, ki naj bi zagotovilo bolj transparentno, pravično in varno vodenje sredstev rezervnega sklada. Čeprav vodenje skupnega računa etažnim lastnikom ne omogoča neposrednega vpogleda v promet in stanje sredstev posamezne stavbe, niti zakonodajalec niti drugi zagovorniki ne podajajo argumentov v prid vodenju ločenega računa zaradi večje transparentnosti. 

Vodenje ločenega računa sicer omogoča večjo preglednost pri spremljanju prometa in stanja sredstev na računu, ločeno vodenje obresti od vplačanih sredstev RS za posamezen objekt, vezavo sredstev na takojšnji odpoklic v primeru intervencij ali nujnih vzdrževalnih del, jamstvo banke na posamezno evidentiran ločen račun, stalen vpogled preko spletne banke v račun ter mesečni prejem izpiska o prometu in stanju sredstev na e-naslov, nadzor nad prilivi in odlivi sredstev RS, a vsaka prednost ima tudi temu primerno ceno. 

Etažni lastniki, ki imajo v lasti več nepremičnin v različnih stavbah, morajo v primeru vodenja ločenega računa za posamezne stavbe svoje obveznosti za prispevke v rezervni sklad izpolnjevati preko več različnih transakcijskih računov, kar pomeni dodatne bančne stroške za etažnega lastnika ali za rezervni sklad stavbe. 

Cene za posamezne oblike obveščanja ob vodenju ločenega računa znašajo:

• Enkratni strošek nakupa opreme za dostop pooblaščenca do spletne banke 24 ur/7 dni: 24,85 EUR z DDV;
• Obvestilo o stanju in prometu na računu (1x mesečno za pretekli mesec po navadni ali elektronski pošti na naslov pooblaščenca): 1,00 EUR z DDV/mesec;
• Obveščanje o stanju na računu preko SMS sporočila (ob vsaki spremembi na telefonsko številko pooblaščenca): 1,70 EUR z DDV/mesec.

1. KORAK: Sklep etažnih lastnikov z več kot 50% večino po solastniških deležih za odprtje ločenega bančnega računa za rezervni sklad za posamezno stavbo.
2. KORAK: Sklep etažnih lastnikov z več kot 50% večino po solastniških deležih o imenovanju pooblaščenca za vpogled v stanje ločenega računa.
3. KORAK: Izpolnitev vloge za odprtje ločenega računa pri Deželni banki Slovenije in kopija osebne izkaznice in davčne številke pooblaščenca. Ta korak naredi Komunala Idrija z imenovanim pooblaščencem.

Vse postopke odprtja računa ter pomoč in tehnično podporo pri upravljanju Komunala Idrija ponuja v okviru storitve vodenja ločenega računa za rezervni sklad. Cena osnovne storitve znaša 7,10 € z DDV na mesec za posamezen račun. 

Primer: 

• Storitev vodenja ločenega računa za rezervni sklad za posamezno stavbo … 7,10 EUR z DDV/mesec
• Število etažnih lastnikov … 10 etažnih lastnikov
• Storitev vodenja ločenega računa na etažnega lastnika … 0,71 EUR z DDV/mesec na etažnega lastnika

Če želite, da vam opravimo izračun za vaš konkreten primer, ali vas zanima karkoli v zvezi z upravljanjem, nas kontaktirajte po telefonu  05 37 27 200 oziroma nam pišite na e-mail upravljanje@komunalaidrija.si vsak delovni dan med 7. in 15. uro. 

Lastniki psov morajo o tem sporočati le v primeru, da je Komunala Idrija upravnik stavbe, kjer stanujejo, saj se jih v tem primeru bremeni s stroški čiščenja skupnih prostorov za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika. V primeru, da ste lastniki hišnih ljubljenčkov, se torej obrnite na vašega upravnika. 

Komunala lahko kot upravljavec, v kolikor se etažni lastniki o tem strinjajo, lastniku in uporabniku sosednjega stanovanja pošlje opomin za kršenje temeljnih pravil sosedskega sožitja. V primeru, da opomina ne upošteva, se sprejme sklep za vložitev izključitvene tožbe zoper lastnika oziroma najemnika. Če je to potrebno, se skliče sestanek, kjer se natančno obrazloži nadaljnje postopke. Več pristojnosti pa Komunala kot upravnik pri reševanju takšnih težav nima.